🗓️ Die 28-Nächte-Regel

Ein Schaufenster in Calpe, voller Fotos von Wohnungen zum Verkauf. Sonnengebleicht, darunter die Preise, ein Dienstag im September. Wir wollten nichts kaufen.

Wir gingen trotzdem hinein.

Wir hatten gerade einen Monat in Nerja verbracht, ganz normal gebucht, und er hatte uns gut genug gefallen, um uns das zu wünschen, was ein Monat nicht ganz hergibt. Also fuhren wir die Küste hinauf und fingen an, wahllos in Büros hineinzugehen. Das ist kein Plan. Das ist die Bereitschaft, ein Nein zu hören.

Niemand sagte uns Nein. Immobilienmakler in Spanien verkaufen nicht nur. Ein großer Teil der Wohnungen in ihren Büchern gehört Leuten, die sie für später gekauft haben — für den Ruhestand, als Investition, für die zwei Wochen im August — und die lieber jemand Vernünftiges darin hätten für die anderen fünfzig Wochen.

Sie zeigten uns ein paar. Dann zeigten sie uns eine am Strand, viel zu groß für uns und offensichtlich zu teuer, und wir sagten das laut, und es stellte sich heraus, dass „zu teuer“ eher eine Verhandlungsposition als eine Tatsache ist.

Wir blieben zehn Monate.

Im November hatte die Frau im Laden an der Ecke aufgehört, uns Dinge zu verkaufen, und fing an, uns zum Reden zu bringen. Der Markt wurde zu Menschen statt zu Waren. Hinter der Stadt lagen Hügel, und uns gingen die Sonntage aus, bevor uns die Wanderungen ausgingen.

Die Wohnung kostete uns etwa neunhundert Euro im Monat. Pro Nacht wären es ein paar hundert gewesen.

Diese Lücke hat eine Zahl, und die Zahl ist achtundzwanzig.

Diese Woche bleiben wir in Europa, denn hier sind die Regeln schriftlich festgehalten, die Preise lassen sich überprüfen, und einer von uns hat die Belege. Asien, wo der Monatspreis praktisch der Standard ist, bekommt später seinen eigenen Brief.

Was in der achtundzwanzigsten Nacht passiert

Buchst du siebenundzwanzig Nächte, bist du Tourist. Buchst du achtundzwanzig, wirst du still und leise etwas anderes.

Airbnb nennt achtundzwanzig Nächte oder mehr einen Monatsaufenthalt. Das Inserat ändert den Preis, der Monatsrabatt des Gastgebers greift, du zahlst Monat für Monat statt alles auf einmal, und eine Langzeit-Stornierungsregel löst die übliche ab. Das ist keine Werbeaktion. Das ist ein anderes Produkt auf derselben Seite.

Unter der Oberfläche der Plattformen macht das Gesetz dasselbe. In Spanien ist eine Vermietung von bis zu etwa dreißig Tagen eine touristische Vermietung: regionales Tourismusrecht, eine Lizenz, eine Registrierungsnummer, Reinigung und ein Preis pro Nacht. Ab etwa zweiunddreißig Tagen bis zu elf Monaten wird es ein arrendamiento de temporada, eine Saisonvermietung nach dem Mietgesetz, mit einem Vertrag statt einer Buchung und einem Preis pro Monat. Jedes europäische Land zieht diese Grenze irgendwo, und sie liegt immer bei ungefähr einem Monat.

Der Preis sinkt also nicht, weil jemand beschlossen hat, nett zu sein. Er sinkt, weil du aufgehört hast, ein Hotel zu kaufen. Ein Nachtpreis muss die Putzkraft, die Bettwäsche, die Lizenz, die Tourismussteuer, den Anteil der Plattform und die leeren Nächte davor und danach tragen. Ein Monatspreis trägt eine Wohnung.

Was es dort draußen gibt

Egal, in welchem Monat du das hier liest, irgendein Teil Europas steckt gerade in seiner ruhigen Saison, und die ruhige Saison ist die ganze Gelegenheit.

• Die Küste, außerhalb der Saison. Gekauft für August, leer für die anderen zehn Monate, und der Eigentümer weiß das.
• Stadtwohnungen zwischen zwei Mietern. Möbliert, drei bis sechs Monate, an Orten, an denen Leute für die Arbeit umziehen und der Markt darauf ausgelegt ist.
• Skiorte im Sommer. Seeorte im Winter. Dasselbe Chalet, ein Drittel des Kalenders, eine andere Preisliste.
• Universitätsstädte außerhalb des Semesters. Möbliert, zentral, und kurzzeitig unerwünscht.
• Die Ruhestandswohnung von jemandem, fünf Jahre zu früh. Das ist es, wo wir gelandet sind, und davon gibt es jede Menge.

Was du bekommst

Eine Küche, die alles daran ändert, was ein Monat kostet. Eine Waschmaschine, die alles daran ändert, was du eingepackt hast. Einen Tisch, auf den du einen Laptop stellen und ihn dort stehen lassen kannst. Meist einen Aufzug, einen Balkon, einen Nachbarn und einen Mülltag, den du noch lernen wirst.

Bei möblierten Monatsmieten sind die Nebenkosten oft eingeschlossen, manchmal bis zu einer Obergrenze. Du bekommst eine Tür, die donnerstags nicht von einer Putzkraft geöffnet wird, und eine Stadt, die aufhört zu fragen, wie lange du bleibst.

Was es kostet

Wir können dir nur sagen, was uns unsere gekostet hat, also hier ist es: etwa neunhundert Euro im Monat für eine große Wohnung am Strand in Calpe, außerhalb der Saison, nachdem wir laut gesagt hatten, dass der Angebotspreis für uns zu hoch war. Dieselbe Wohnung kostete pro Nacht ein paar hundert.

Nimm unsere Zahl nicht als deine Zahl — eine spanische Küstenstadt außerhalb der Saison und eine Hauptstadt im Juni sind nicht derselbe Markt. Nimm stattdessen die Methode. Stelle den Nachtpreis und den Monatspreis für dieselbe Wohnung auf demselben Bildschirm nebeneinander und rechne aus, was die achtundzwanzigste Nacht tatsächlich wert ist. Drei Dinge bewegen diesen Preis: die Saison, die Dauer, zu der du dich verpflichtest, und ob du mit einer Plattform oder mit einer Person sprichst.

Wie du anfängst

1. Buche den ersten Monat auf die übliche Art. Ein Monat, ungesehen, ist ein vernünftiges Risiko. Es verschafft dir eine Adresse und Zeit, dich richtig umzusehen.
2. Dann geh und schau dich um. Geh in zwei oder drei Maklerbüros in der Stadt, die du gewählt hast. Sie verkaufen nicht nur. Sag, wie lange du willst, sag ungefähr, was du zahlen kannst, und lass sie die Arbeit machen — das ist der Schritt, den fast niemand macht, und es ist der, der uns zehn Monate beschert hat.
3. Frag den Gastgeber direkt. Bei einem Inserat, das dir gefällt, schreib eine Nachricht und nenne deine Daten. Gastgeber mit einem leeren Oktober antworten schnell.
4. Sag die Zahl laut. Außerhalb der Saison ist die Alternative zu deinem Angebot eine leere Wohnung. Niemand ist beleidigt, und die schlechteste Antwort ist der Preis, den sie bereits ausgeschrieben hatten.
5. Lass es dir schriftlich geben. Was die Miete einschließt, wie die Nebenkosten sind, was passiert, wenn du früher auschecken willst. Eine Seite reicht.
6. Sieh es dir an, bevor du dafür bezahlst. Fotos sind das Einzige, worin eine schlechte Wohnung immer gut ist.

Warum es sich lohnt

Weil du irgendwann in der dritten Woche aufhörst, Besucher zu sein, und du kannst den Tag spüren, an dem es passiert.

Ein Urlaub wird außerhalb eines Ortes verbracht, mit einer Kamera. Ein Monat bringt dich hinein. Die Frau im Laden weiß, was du kaufst. Du hast Meinungen darüber, welcher Bus beim Fahrplan lügt. Du hörst auf, die Aussicht vom Balkon zu fotografieren, weil sie morgen immer noch da sein wird — und genau das, das Nicht-Fotografieren, ist der ganze Unterschied.

So reisen wir jedenfalls. Jeder Ort, an dem wir bleiben, wird still und leise daraufhin geprüft, ob wir dort leben könnten. Zwei Wochen beantworten das nie. Ein paar Monate oder mehr meistens schon.

Wenn Miete zu zahlen der Teil ist, den du am liebsten ganz weglassen würdest, bringen dir Haustierbetreuung und Haushüten und der Tausch von Zuhause mit jemandem denselben Monat für gar nichts, und ein langer Aufenthalt ist einfach die Version, bei der niemand dir seine Katze anvertrauen muss.

Mach eine Reise daraus

• Die erste Nacht, vor der Schlüsselübergabe — Hotels.com oder Expedia. Komm einen Tag vor der Übergabe an, nicht am selben Tag.
• Ein ganzer Ort für einen Monat — Vrbo, wo Eigentümer ihre eigenen Monatspreise festlegen und viele von ihnen nur darauf warten, gefragt zu werden.
• Ein Auto für die ersten zwei Wochen — DiscoverCars. Nützlich für die Besichtigungstour, und zurückgebbar, sobald du weißt, welcher Bus wohin fährt.
• Etwas zu tun, solange du noch Tourist bist — GetYourGuide oder Viator. Mach die geführten Sachen in der ersten Woche, bevor du zu sehr zum Einheimischen dafür wirst.
• Hin- und wieder zurückkommen — Trip.com.
• Suchst du noch die Stadt aus — fang bei Spin Your Destination an und wähl eine aus.

Wo man suchen sollte

Gemacht für einen Monat oder mehr

• Flatio — ein bis zwölf Monate in ganz Europa, Verträge inklusive, keine Kaution bei den meisten Inseraten.
• Spotahome — jede Wohnung gefilmt und von jemandem geprüft, der dort war, was den meisten Zweifel beseitigt.
• HousingAnywhere — groß in den Universitäts- und Junge-Berufstätige-Städten.
• Uniplaces — eher studentisch ausgerichtet, aber die Wohnungen sind Wohnungen.
• Wunderflats — Deutschland, möbliert, und die Anmeldung ordentlich erledigt.
• Homelike — möblierte Wohnungen für Leute, die beruflich umziehen, daher ist das Qualitätsniveau hoch.
• Blueground — Serviced-Apartments im Monatsabo in den größeren Städten. Teurer, und da, wenn du keine Besichtigung aushältst.
• Anyplace — möbliert im Monat, mit tatsächlich angegebener Internetgeschwindigkeit.
• Nomad Stays — kleiner, handverlesen, Monatspreise im Voraus ausgehandelt.
• Sabbatical Homes — Akademiker, die ihre Häuser vermieten, während sie weg sind. Du musst keiner sein, um zu schauen.

Nachtportale mit Monatsoption

• Airbnb — stell die Daten auf achtundzwanzig Nächte oder mehr ein und beobachte, wie sich der Preis ändert. Sortiere dann nach dem Monatsgesamtpreis, nicht nach dem Nachtpreis.
• Vrbo — ganze Häuser, und Eigentümer, die über einen längeren Aufenthalt reden, wenn du ihnen schreibst.

Wo die Leute suchen, die dort leben

• Idealista — Spanien, Portugal und Italien. Suche nach alquiler de temporada, nicht alquiler vacacional.
• Fotocasa — Spanien, und oft dieselbe Wohnung günstiger.
• Immobiliare.it und Subito — Italien.
• SeLoger, PAP und Leboncoin — Frankreich. PAP ist nur für Eigentümer, ohne Maklergebühr.
• ImmobilienScout24 — Deutschland und Österreich.
• Willhaben — Österreich.
• Daft.ie — Irland, auch Kurzzeitmieten.
• Pararius — die Niederlande, auf Englisch.
• Spitogatos — Griechenland.

Die Kurzfassung der Alternativen

• Co-Living — Coliving.com und Outsite vermieten dir ein Zimmer in einem Gebäude voller Leute, die dasselbe tun. Teurer als eine Wohnung, und es lohnt sich, wenn das allein Ankommen der Teil ist, vor dem du dich fürchtest.
• Aparthotels — Adagio und Staycity veröffentlichen Monatspreise, die nach den ersten Wochen stark sinken. Eine Küche, eine Rezeption, kein Vertrag, keine Besichtigung.

Und die Art, wie wir es gemacht haben

• Das Maklerbüro in der Hauptstraße. Geh hinein, sag, wie lange, sag ungefähr, was du zahlen kannst. Die Hälfte ihrer Liste sind Wohnungen zur Vermietung, die meisten davon gelangen nie auf eine Plattform, und niemand sonst fragt danach. Es ist die unmodernste Methode hier, und sie hat uns die besten zehn Monate beschert, die wir je hatten.

Dinge, die du dir ansehen solltest, bevor du zusagst

Nichts davon ist ein Grund, es nicht zu tun. Es ist die Liste, die wir uns selbst gewünscht hätten.

• Du tauschst Flexibilität gegen den Preis. Ab achtundzwanzig Nächten werden die Stornobedingungen strenger — Airbnb wechselt zu einer Regelung, die in der Regel dreißig Tage Vorlauf verlangt. Das sind die tatsächlichen Kosten des Rabatts, und es ist meist die Mühe wert.
• Frag, wie es mit den Nebenkosten aussieht. Inklusive, gedeckelt, oder nach Zähler und zu deinen Lasten. Strom in einer Küstenwohnung im Januar ist eine echte Überraschung.
• Diese Wohnungen wurden für August gebaut. Einfachverglasung, Fliesenböden, ein Heizgerät auf Rädern. Frag, wie geheizt wird, bevor du eine Wintermiete eingehst.
• Prüfe die Visa-Rechnung. Der Schengen-Raum gewährt den meisten Nicht-EU-Pässen neunzig Tage innerhalb von hundertachtzig. Ein Monat ist nichts. Zehn Monate brauchen ein Visum, und mehrere Länder haben inzwischen genau dafür eines.
• Ein Saisonvertrag braucht einen Grund. In Spanien ist die temporada-Miete rechtlich für Leute gedacht, die vorübergehend irgendwo sind — Arbeit, Studium, eine Saison. Das ist normal und steht im Vertrag, also lies diese Zeile.
• Überweise niemals eine Kaution für eine Wohnung, in der du noch nicht drinstandest. Hier leben die Betrügereien, und sie sind gut bei Fotos.
• Lies deine Reiseversicherung. Die meisten Policen begrenzen eine einzelne Reise auf dreißig, sechzig oder neunzig Tage. Lange Aufenthalte sind genau die Reisen, die am Ende einer Police herausfallen.
• Vereinbare, wie du gehst. Kündigungsfrist, Kautionsrückgabe, wer den Zähler abliest. Fünf Minuten am Anfang, und keine Peinlichkeit am Ende.

Öffne also zwei der oben genannten Seiten, wähl eine Stadt, in der du immer schon halb vorhattest, eine Zeit lang zu verbringen, und stell die Daten auf einen Monat. Schau dir den Preis an. Schau dann, was dieselbe Wohnung für eine Woche kostet, und rechne aus, wie viel von deinem Leben du zum Nachtpreis gekauft hast.

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